「還息不還本」咩人先值得申請?買樓每月供款可減逾9成 又係益銀行?|1%Anthony

樓市

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讀者李先生:你好!一直有看你的專欄,想請教,最近陸續有銀行推出還息不還本優惠,到底抵唔抵呢?值唔值得申請呢?

撰文:1%Anthony| 圖片:新傳媒資料室

Anthony Sir:經濟環境如此差,供樓又很辛苦。銀行在這個非常時期,推出還息不還本計劃,正在供樓的朋友,第一個反應當然是每個月供款少很多。給人感覺就像紓困措施、共渡時艱,事實可真如此?

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每月還款大減

如果讀者近年才買樓,每月的供樓利息應該與價還本金相差無異。例如兩年前以600萬元買入一個單位,借8成按揭,分30年還,按揭利率約2.5厘計算,到了第25個月,供款額是每月18,966元,本金是9,425元,利息是9541元。倘申請還息不還本計劃,每個月供款少接近一半。

如果讀者已供了多年,例如已經供了28年,到了第337個月,每月供款18,966元之中,本金是18,042元,利息是924元,如果只需要供息,每個月還少95%。當然,銀行不會讓你以後都還息不還本,只是共渡時艱而已,一般只是半年至一年的短期優惠,待經濟好轉後又要打回原型。

按揭還款是息隨本減的,最初幾年利息特別多,是因為欠的本金多。

以上述的例子為例,第25個月,讀者尚欠4,579,585元,利息當然多,到了第337個月,你尚欠224,529元,利息當然少。如果有一年只還息不還本,首先,多付了一年利息;其次,由於這一年本金沒有減少,明年的利息亦沒有減少,總利息必然多了。

而若供款年期延長一年,第4年的供款,按第3年的算式去供樓就可以了。如果供款年期不能延長,即是說,餘下28年的總供款,要分27年還,往後的每月供款自然就多了。

對銀行來說,其實它們沒有甚麼損失,白白多收了一年利息,賺多了,客戶又樂於接受,覺得和客戶共度時艱,何樂而不為呢?

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「還息不還本」咩人先值得申請?買樓每月供款可減逾9成 又係益銀行?|1%Anthony
「還息不還本」對銀行來說沒有實際損失,更多收一年利息。

圖片:新傳媒資料室

甚麼人適合申請?

首先,收入大受影響,供樓很吃力的業主。這亦是銀行推出這個計劃的最主要目的,例如筆者有個朋友,原本在銅鑼灣賣名貴手表,以佣金收入為主,「自由行」高峰期,每月收入十萬八萬,現在收入大減七成,影響頗大。當然市面上飲食及零售業界,都面臨倒閉、裁員的危機,計劃就可作應急之用。

其次是供樓多年,還息比例較少的朋友。正如之前的個案,如果讀者已經供到第337個月,每個月利息1,000元有找,難得銀行有這個計劃,可以省下一些錢。

最後是資本不多,以小博大的投機朋友。最低的成本,賺最多的利潤,筆者經常鼓勵年輕人,用盡槓桿靠第一層樓賺取第一桶金,之後再想辦法令資產倍增,就像筆者十多年前一樣。

這個計劃可減輕現時的供款壓力。但要記住,持貨愈久,對投資者愈不利,所以要懂買樓,懂投資,懂得搵找一些低水有潛力的筍盤。

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